Die Preise für Immobilien schienen bis 2022 in unermessliche Höhen zu klettern, bevor sie einen kräftigen Abwärtstrend erlebten – positiv für potenzielle Käufer, jedoch gleichzeitig Grund zur Sorge für Verkäufer, denn so mancher Immobilienbesitzer fürchtet um den Wert seines Eigentums. Besonders trifft es jene, die mit dem Gedanken an den Hausverkauf spielen. Lohnt sich das in Zeiten kriselnder Wirtschaft oder sollte besser die Vermietung ins Auge gefasst werden? Insbesondere in einer Wirtschaftskrise ist es sinnvoll, ein Haus zu vermieten und als Inflationsschutz zu behalten. Der Hausverkauf ist dann eine Option, wenn schnell eine größere Geldmenge gebraucht wird oder sich eine Vermietung aufgrund geringer Mietnachfrage finanziell nicht lohnt.
Immobilien verkaufen oder vermieten – was lohnt sich mehr?
76 Prozent der Deutschen träumen von Wohneigentum, allem voran von einem Eigentumshaus. Doch obwohl die Immobilienpreise 2023 ein Jahrhunderttief erreichten, hielten sich die Hauskäufe in Grenzen. Eine im Mai 2024 veröffentlichte Studie im Auftrag des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie und des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes verrät den Grund. Nur knapp die Hälfte der Umfrageteilnehmer glaubt demnach, der Kauf eines Eigenheims sei finanziell von Vorteil. Ein ernüchterndes Ergebnis für alle Hauseigentümer, die den baldigen Verkauf ihrer Immobilie in Erwägung ziehen.
Die Befürchtung, dass ein Verlustgeschäft droht, ist groß. Besonders in einer Wirtschaftskrise sind regelmäßige Einnahmen aus Sicht vieler die bessere Alternative. Doch lohnt es sich wirklich, das Haus zu vermieten? Um diese Frage zu klären, müssen die Vor- und Nachteile von Verkauf und Vermietung gegeneinander abgewogen werden.
Lohnt es sich in einer schwächelnden Wirtschaftslage, ein Haus zu verkaufen?
Immobilien gelten seit jeher als „Safe-Haven“-Investitionen, die in Zeiten einer hohen Inflationsrate gefragt sind.
Zwar sank diese im Juni 2024 auf 2,2 Prozent, dennoch wollen viele Sparer ihr Vermögen in Sachwerte investieren. Nach diesem Gesichtspunkt kann es sinnvoll sein, ein Haus in wirtschaftlichen Krisenzeiten zum Kauf anzubieten. Allerdings müssen dafür mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- der Immobilienwert muss ermittelt werden
- die Dokumente für den Hausverkauf müssen beschafft werden
- die Immobilie muss in einem Exposé vorgestellt und inseriert werden
Anschließend geht es darum, potenzielle Käufer zu finden und Besichtigungstermine mit ihnen zu vereinbaren. Wer dafür weder Lust noch Zeit aufbringen kann, überlässt diese Aufgaben einem Immobilienmakler.
Aber Achtung: Maklerkosten müssen seit der Gesetzesreform 2020 mindestens zur Hälfte vom Verkäufer übernommen werden.
Da der Verkauf eines Hauses mit einem erheblichen Zeit- und Kostenaufwand verbunden ist, sollte überlegt werden, wann er sich lohnt. Sinnvoll ist er, wenn:
- Hauseigentümer durch eine Wertsteigerung ihrer Immobilie Gewinn erzielen
- durch die Veräußerung der Hausleerstand vermieden werden kann
- innerhalb kurzer Zeit eine größere Geldmenge gebraucht wird
Ob es in diesen Situationen empfehlenswerter ist, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, hängt zum großen Teil von der Wohngegend ab. In Regionen mit wenig Nachfrage nach Mietimmobilien oder geringen Mietpreisen kann der Hausverkauf das lukrativere Geschäft bedeuten.
Tipp: Häuser, die sich bereits seit zehn Jahren im eigenen Besitz befinden, können durch den Wegfall der Spekulationssteuer steuerfrei verkauft werden. Gleiches gilt, wenn die Hauseigentümer die Immobilien im Verkaufsjahr sowie den zwei Jahren davor selbst bewohnten.
Wann ist es sinnvoller, ein Haus zu vermieten?
Immobilieneigentümer, die in einer Wirtschaftskrise innerhalb kurzer Zeit einen hohen Geldbetrag benötigen, können sich für den Verkauf ihres Hauses entscheiden. Wer schnell einen Käufer findet, ist schließlich bereits nach wenigen Wochen oder Monaten um mehrere tausend Euro reicher. Jedoch muss bedacht werden, dass der Immobilienverkauf selbst Kosten verursacht und der Gewinn in Zeiten steigender Inflation an Wert verliert. Daher der Tipp, zugunsten monatlicher Einnahmen auf eine hohe Einmalzahlung zu verzichten, sofern diese nicht gebraucht wird. In diesem Fall ergibt es Sinn, gezielt nach Mietern zu suchen. Besonders in Regionen mit einer hohen Mietnachfrage und tendenziell steigenden Mietpreisen ist das Vermieten einer Immobilie eine attraktive Alternative zum Verkauf, um:
- das Haus als Inflationsschutz oder Altersanlage zu behalten
- die Immobilie später zur Erbmasse für die Nachkommen hinzuzurechnen
- die Option offenzuhalten, selbst in das Haus einzuziehen
In wirtschaftlichen Krisenzeiten hat es zudem finanzielle Vorteile, eine selbst nicht genutzte Immobilie zu vermieten. Befindet diese sich erst seit Kurzem im eigenen Besitz, profitieren die Eigentümer von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Der Kaufpreis des Hauses kann ohne den anteiligen Grundstückspreis jährlich mit zwei Prozent Abschreibung in der Einkommenssteuer geltend gemacht werden. Das gilt für einen Zeitraum von 50 Jahren.
